【事例からわかる】用途変更ナビゲーション

用途変更とは、事務所や賃貸などある目的で所有している既存物件を、別の目的で活用するために必要な手続きや工事のことを指します。建築物のオーナーにとって、所有する物件を有効に活用することは最優先課題といえます。

採算が取れなくなってきた既存物件は、例えばコンビニだった物件を飲食店として、または事務所だった物件を賃貸物件として転用した方が良いケースがあります。そういった場面で必要な法的手続きや工事全般を指して「用途変更」と呼びます。

建築物の用途申請をするためには、行政機関へ確認申請をする必要があります。確認申請には様々な書類や資料が必要で、提出物に不備があると着工が遅れてしまう可能性もあります。

確認済証、検査済証、消防適合証明書は、はじめに必要になる書類です。一般的には検査機関へ届出をする前に、物件オーナーと建築士事務所との間で打ち合わせを実施し、書類がどの程度揃っているかを確認します。

次に、対象の物件を建設した当時の図面を確認して、建設時の関連法令を守っていたか、現行の法令は遵守できているかを確かめます。併せて、建築物の大きさや現行の用途も確認し、通常の確認申請手続きに加えて関連法令の手続きが必要かどうかを確かめます。

また、確認申請書、委任状建築計画概要書、設計図書などは行政機関や検査機関へ提出するために新たに作成する書類です。

参考元：【PDF】国土交通省HP（https://www.mlit.go.jp/common/000116324.pdf）

用途変更の流れには、大きく分けて手続き前の事前準備段階と手続き・工事段階の2つがあります。それぞれの段階で、具体的に何をするのかを把握しておきましょう。

建築物の用途変更は、あらかじめ手続きや工事の流れを把握しておくことで不要なミスや対応漏れを防止することができます。

行政機関や検査機関から指摘を受けることなく、スケジュール通りに工事を終えてスムーズに開業するためにも、手続き全体の流れとそれぞれの段階でやるべきことを知っておくことが大切です。

当サイトの独自調査によると、2021年2月時点で用途変更にかかる費用は80万円～200万円ほどでした。これもあくまで参考程度に留めておいて実際の費用は建築士事務所に詳しく見積もってもらう必要があります。

用途変更にかかる費用は一概には概算できません。それは、対象となる既存物件に是正工事の必要があるか、確認申請に必要な書類は揃っているか、どのような用途だった物件をどのような用途へ変更するのか等、様々な要因によってかかる費用が異なるためです。

既存不適格建築物とは、新築として建てられた当時は適法だったが現在は法律に適していない物件を指します。これは、時代の流れとともに建築基準法などの法律の内容も変わり続けることが原因となる問題です。法律は常に新しくなり、それに伴って建築物に求められる要件も変わり続けます。

飽くまで建築時は適法であった既存不適格建築物を居住や賃貸などの目的で使用し続けることは、建築基準法では問題ありません。用途変更を含め、既存の建築物を増改築する場合は、増改築する時点での建築基準法が定める最新の基準を満たして工事を実施する必要があります。

参考元：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk_000028.html）

用途変更の主な依頼先は、行政書士と建築士事務所に分かれます。それぞれが国家資格を持つ専門業者ですが、用途変更を依頼する上ではそれぞれ特徴があります。

行政書士は、法律に関する様々な手続きを依頼する一般的な専門業者といえます。具体的に、飲食店などの開業手続き、車検など自動車関連の手続きなどを行政書士に依頼した経験がある方も少なくないでしょう。

建築士事務所は、建築関連法令に関する専門的な知識を有する建築士や、実際の施工技術を持つ作業員が在籍する事務所です。建築に関する専門的な知識や技術が求められる用途変更を依頼する場合は、建築士に依頼する方が賢明であると言えます。

既存不適格の有無を確かめる以外にも、用途変更手続きでは意識しなければならない法律やルールが多く存在します。

1つ目の法律は、政府が定める建築基準法です。建築基準法には、戸建てやマンションなどあらゆる建築物を建設する上で守るべき基準が明記されています。

2つ目は、都道府県ごとに定められている条例です。例えば、東京都に建てられる物件の場合は、騒音や振動、大気汚染などに関して守らなければならない基準を定めた東京都安全条例、出入り口や廊下、階段などの作り方について定めた福祉のまちづくり条例などがあります。

3つ目に、変更後の用途によっては消防法や保健所などに関する様々な関係法令も遵守する必要があります。消防法は、建物が一定条件を満たす場合には、消防設備士などの有資格者による消防用設備の点検を義務付けるものです。保健所に関する関係法令としては、地域住民の健康保持・増進を目的としてた地域保健法、母性や乳幼児の健康保持・増進を目的とした母子保健法などがあります。

参照元：【PDF】国土交通省HP（https://www.mlit.go.jp/common/001210247.pdf）

増改築やリノベーションに伴う用途変更の手続きを行う場合には、原則的に「検査済証」が必要です。検査済証は、用途変更したい建物が建築基準に適合していることを証明する文書です。検査済証がない建物は確認申請ができなくなりますが、検査済証を紛失した場合は代替書類の取得による再発行が、発行されていなくても建物の調査・報告を行うことにより、それぞれ確認申請する方法があります。

用途変更後の建物が特殊建築物の用途で、床面積が200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要です。しかし、類似用途への変更の場合は申請が不要となります。類似用途には、「ホテルと旅館」「博物館と美術館」などが該当します。ただし、用途地域の指定がある場合に申請が必要になるケースもあるので注意してください。

用途変更は自分で行うことが可能です。しかし、専門的な知識を要する、書類を用意しなければいけないなど、時間と労力が必要となります。また、用途変更で失敗すると損失を被るケースも考えられます。
そのため、用途変更は業者に依頼することをおすすめします。選び方のポイントを押さえて依頼しましょう。

用途変更する際は、どれほどの期間が必要か示すことができません。用途変更は地域や業種、建物の現状などによって必要書類や過程が異なります。また、周辺環境との兼ね合いもあるため、場合によっては期間が長期的になることも考えられます。それでも用途変更に必要な期間が知りたい場合は、専門業者に依頼してみましょう。

用途変更にかかる工事費用の勘定科目は、資本的支出として計上する場合、修繕費として計上する場合に分かれます。建物や設備の性能が向上した部分、元の状態よりも価値が上がる工事、耐用年数を延ばす工事などを行った場合、資本的支出に該当しますが、修繕費との判別が難しいため、注意して確認しながら会計処理を行わなければいけません。

用途変更を行う予定でいるのであれば、どのようなトラブル事例があるのかチェックしておくと良いでしょう。場合によっては、トラブルが発生したために契約が白紙に戻ってしまったり、契約の機会を失ってしまったりすることもあります。もともとの用途から一度別の用途に変更し、再度元の用途に変更する場合にも注意が必要です。

用途変更の際に、土地の利用目的や用途が変わる場合、登記の記録を更新しなければいけません。この変更手続きを「地目変更」といいます。地目変更は土地を売却するときや、土地を担保に融資を受けるときにも必要な手続きです。また、地目変更する際は注意点を踏まえ、正しい手順で行う必要があります。

建築物が新たな法律改正や基準変更の結果、現行の基準に合致していない場合、既存不適合に該当する場合があります。用途変更では原則、既存不適合による遡及対応は必要ありませんが、もともと規定に違反しているケースや、消防設備の違反が確認されたときは、遡及適用となります。専門家に確認し、適切な対応を行いましょう。

建築物省エネ法では、性能向上計画認定や基準適合認定表示は、建物用途・規模の制限はなく、住宅や非住宅、複合建築物のすべてにおいて、認定可能とされています。しかし、用途変更だけで建築物に手を加えることがない場合は、対象外となるため注意しておきましょう。
関連する法律をしっかりと把握しておき、用途変更によって何がどう変化するのかを知っておくことで、よりスムーズに用途変更が行えます。

用途変更にあたり、知っておかなくてはいけないのが「開発許可制度」です。開発許可を受けた建築物以外は建築ができないことになっていますが、用途変更に関しては許可を受ければ可能です。必要な書類をそろえて複数回にわたって市役所と打ち合わせをする必要があるため、しっかりと準備をして用途変更を申請しましょう。

検査済証のない建築物は用途変更が原則としてできないことになっていますが、躯体調査を行って確認申請を行えば用途変更が可能です。躯体調査をする際は事前準備をしっかりと行い、コンクリートコアを抜き取り位置も考慮したうえで慎重に調査を進めましょう。

用途変更したい建物にエレベーターがある場合、そのままでは利用できなくなる可能性があります。なぜならエレベーターは建物の用途ごとに各種法律で規定が設けられており、用途変更した場合にその規定を満たさなくなることがあるためです。エレベーターのある建物を用途変更する際は、事前に注意点を知って適切な対応をしましょう。

車庫転物件とは、もともと車庫であった部分を用途変更せず、他の用途で使用する部分としている物件のことを指します。申請を行っていないため違反建築物です。しかし車庫転物件を合法化させる方法はあります。なぜ車庫転物件が建てられることになったのか背景も知ったうえで、合法にするための適切な対処を取りましょう。

竪穴区画とは、万が一の火災の際に煙や炎を防ぎ、避難経路を確保するために設けられる区画のことです。病院や児童福祉施設、宿泊施設のほか、一般住宅でも設置が義務付けられることがあります。しかし設置義務は建物の状態や床面積によるため、事前に条件を知っておき、用途変更に際して適切に対応できるようにしてください。

市街化調整区域で用途変更は一般的に困難ですが、特定の条件下で可能です。2016年に国土交通省が規制の一部を緩和したことで、観光振興を目的とした古民家活用やコミュニティ施設への用途変更が容易になりました。しかし、基本的な原則は変わらず、市街化を抑制すべき地域という性質上、用途変更のハードルは依然として高いままです。