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事務所からの用途変更

既存物件の現行の用途によっては、用途変更時に注意しておくべきポイントは異なります。

ここでは、具体的に事務所の物件を別用途に用途変更する上で押さえておきたいポイントを解説した上で、実際に事務所の物件から用途変更した事例を紹介します。

事務所からの用途変更における注意点

事務所として使用されていた既存物件を新たに用途変更する際は、まず確認申請が必要かどうかを確認する必要があります。

事務所を飲食店や映画館など、建築基準法で特殊建築物と定められている用途へ変更する場合で、なおかつその用途変更規模が200m2を超える場合には、行政機関への用途変更確認申請が必要となります。

この確認申請を行わないままに用途変更を進めてしまうと、後に違反建築物となり修繕や営業停止処分の対象となり、当初の予定よりも多くの工期や費用がかかってしまいます。変更後の用途に応じて、必ず確認申請を行いましょう。

設備を拡張する必要性

確認申請が不要なケースであっても、用途変更後の必要性に応じて設備を拡張した方がよい場合もあります。例えば、学習塾やショールームなどの物件は、建築基準法では「サービス店舗」に分類されており、事務所と同等の扱いとなります。

類似用途への変更の場合は確認申請は不要なので、事務所から学習塾などへの変更の場合は、原則として確認申請は必須ではありません。しかしながら、例えば学習塾では大人数の子どもたちが密集することを想定した換気設備や、万が一に備えた二方向以上の避難経路など、用途変更前の事務所にはなかった機能や設備が必要になります。

用途変更後の物件を安心・安全に活用するためにも、用途に応じた設備の拡充が必要です。

【画像付き】東京での用途変更事例と
その申請・施工会社のまとめ

事務所からの用途変更事例

事務所から保育所へ

CABONは、神奈川県川崎市で事務所として使用されていた物件を保育所へ用途変更した実績を持ちます。保育所は建築基準法で特殊建築物に定められており、この事例では用途変更規模が300m2であったため、確認申請から設計、施工まで一貫してCABONが請け負いました。

保育室は可動式の仕切りを設けることで必要に応じて子どもたちをグルーピングしやすくなっており、子どもたちが楽しく遊べるオリジナルの遊具も製作しました。保育所のエントランスには県の景観保護条例を遵守したロゴマークを使用しています。

保育所への用途変更の
注意点と事例をチェック

オフィスビルからホテルへ

建築再構企画では、東京都内にあったオフィスビルをホテルへと用途変更した事例があります。このケースでは、対象となった既存物件は竣工時に完了検査を受けており検査済証は残っていたものの、検査の際には駐車場となっていたスペースをその後店舗として改築しており、容積オーバーのため違法建築となっていました

建築再構企画はこの状況にあたり、行政機関への確認申請手続きと併せて対象物件が適法となるような竣工図を提出することで、違反部分の修繕工事と用途変更に係る工事を同時並行で進めても良いという許可を行政機関から得ることに成功しました。これにより、工事にかかる工数の削減とスケジュールの短縮を実現しました。

建物は用途により安全性の基準が異なるので、オフィスビルからホテルに変える際は、用途変更が必要です。事務所として利用する際と、ホテルとして利用する際では、求められる避難経路・採光・換気などの基準が異なります。ホテルや旅館は特殊建築物に該当し、通常よりも厳しい基準が設けられています。安全対策・環境対策が異なるので、ホテルに合わせた対策を講じなければなりません。

事務所からの用途変更申請が不要なケース

事務所からの要と変更が不要なケースとしては、特殊建築物に該当しない建物、用途変更する面積が200㎡未満の建物に限ります。特殊建築物とは多数の人が集う建築物であり、ホテル・旅館だけでなく、劇場・病院・百貨店などの施設も該当します。ただし、特殊建築物に該当する場合であっても、類似用途間の変更は用途確認申請が不要です。たとえば、旅館からホテルへの変更、劇場から映画館への変更などは用途確認申請する必要がありません。ただし、確認申請が不要なケースであっても、建築基準法など現行法令に適合する建物かどうか調査することが大切です。

申請手続きの流れ

特殊建築物に該当する建物で、類似用途間の変更でない建物、あるいは用途変更の床面積の合計が200㎡を超える建物の場合は、用途変更申請が必要です。用途変更によって現行法令に適合しない箇所を確かめてください。専門家に任せるのが手っ取り早く、申請に際して書類・図面を揃えて、工務店や建築事務所に申請書・図面の作成依頼をしましょう。用途変更の確認済証が交付された後で、現行法令に適合しない箇所を直す工事に着手します。工事完了届を提出して、必要に応じた検査を受ければ用途変更は完了です。想定通りに進まないケースも少なくないので、時間に余裕を持って用途確認申請を進める必要があります。

費用の目安

特殊建築物の用途変更申請には、数十万~数百万円単位でかかるケースも珍しくありません。書類の紛失・不備がある場合や、改修工事の範囲が大きい場合は費用が高額になるケースがあります。用途変更にかける費用を出し渋るのは危険で、基準に満たない改修では法令違反となるので気をつけてください。

まとめ

用途変更の申請手続きは煩雑で、自分で進めるのは困難だといえます。用途変更で基準満たない工事が行われた場合、法令違反となる懲役や罰金刑が課せられる恐れがあります。必ず信頼のおける専門業者へと依頼してください。一般的な不動産会社では手続きに対応していない可能性があるため、用途変更の実績がある工務店や建築事務所など専門の業者に依頼しましょう。

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