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建築物の用途変更を実施するには、行政機関や検査機関へ確認申請を行う必要があります。
確認申請に必要な知識をあらかじめ身につけておくことで、よりスムーズに用途申請手続きを進めることができます。下記コラムの内容を確認して、用途変更についての基本的な情報を把握しておきましょう。
「そもそも用途変更って何なの？」という基本的な内容を解説します。用途変更のメリットを理解して、建築物の運用に役立てましょう。
確認申請には様々な書類や資料が必要で、提出物に不備があると着工が遅れてしまう可能性もあります。用途変更にはどのような書類や資料が必要なのかを把握しておきましょう。
建築物の用途変更は、具体的にどのような流れで手続きや工事を進めていくのでしょうか。前もって用途変更の流れを理解しておくと、実際に手続きや工事に着手した際に「今自分はどの段階にいるのか」を把握できます。
建築物の用途変更を検討しているオーナーにとって、「どのくらいの費用がかかるのか」というのは最も気になるポイントです。用途変更の費用に関わる要因は何かを知っておくと、実際に見積を出してもらった時にそれが適正価格なのかが分かります。
自分の物件が既存不適格なのかどうかによって、用途変更にかかる費用や工数は変わります。既存不適格とはどのような物件を指すのか、既存不適格の物件を用途変更するためにはどうすればよいのかを知っておきましょう。
用途変更したい時、一体どこに依頼すればよいのでしょうか。不動産会社によっては関連業者を紹介してもらえる場合もありますが、紹介してもらえなければ自分で業者を選んで依頼する必要があります。
コンプライアンスを守りつつ用途変更を実施するためには、意識しなければならない法律が多く存在します。ここでは、用途変更に関わる法律の中でも特に主要なものをピックアップして紹介します。
建物の用途変更の際には、基本的に「検査済証」が必要です。しかし、検査済証がなくても用途変更を諦める必要はありません。検査済証を再取得して確認申請をする方法があります。
建物の使用用途を変更する際、用途変更後の建物が特殊建築物の用途で、床面積が200㎡を超えるときは、確認申請を行います。特殊建築物でも類似用途であれば、確認申請は不要。類似用途に該当するかは都度確認してください。
用途変更は自分で行うことも可能ですが、さまざまなリスクがあります。漏れなく正確に用途変更するなら、業者に依頼することをおすすめします。業者に依頼するときは、施工から手続きまで一貫して依頼できる業者を選びましょう。
用途変更にかかる工事費用は、資本的支出と修繕費に分けて会計処理を行います。資本的支出に関しては明確な基準がないため、判断が難しい場合はプロに依頼することをおすすめします。
用途変更にかかる工事費用は、資本的支出と修繕費に分けて会計処理を行います。資本的支出に関しては明確な基準がないため、判断が難しい場合はプロに依頼することをおすすめします。
用途変更はスムーズに行われるケースが多いですが、途中で何らかのトラブルに遭ってしまったようなケースもあります。そこで、用途変更に関するトラブル事例を確認しておきましょう。自分が注意しておかなければならないポイントも見えてきます。
用途変更する際は、合わせて地目変更が必要となる場合があります。土地の利用目的が変更されるとき、土地を売却するとき、土地を担保に融資を受けるときなどに手続きが必要です。また、地目変更は期限があること、変更後の固定資産税に影響を及ぼすことも考慮しておきましょう。
用途変更する建物が既存不適合である場合、原則遡及対応は必要ありません。ただし、増改築や改装、消防設備の不備などで、部分的に遡及対応が必要なケースがあるため、用途変更前に確認が必要です。
建築物省エネ法における用途変更の立ち位置を把握するために、まずは建築物省エネ法についてしっかりと理解し、用途変更の場合はどのように関係する法律であるのか、知っておきましょう。
開発許可制度によって許可を受けている地域の場合、用途変更をするにあたって手続きが必要となります。そろえなくてはならない書類もあるため、用途変更の際はできるだけ早く必要書類をそろえ、市役所と相談する準備を整えておきましょう。
躯体調査を行うことで、検査済証がなくて用途変更が行えなかった建築物に関しても用途変更が行えるようになります。ここでは躯体調査を行う理由と調査の種類、行う際のポイントを紹介します。
エレベーターは建物の用途ごとに規定が設けられているため、用途変更によって利用できなくなることがあります。ここではエレベーターに関する各法律ごとの規定と、エレベーターのあるある建物の用途変更における注意点についてご紹介します。
車庫転物件とは、用途変更申請を行わず、車庫から他の用途へと変更した部分を持つ物件のことです。車庫は延床面積の25％までであれば容積率に含まれないものの、収益性が低いため車庫転物件が生まれることがあります。ただ違反建築物であることには変わりないため、適切な対処をして合法的な建物を目指しましょう。
参照元：【PDF】国土交通省「（３）－２ 駐車場（立体駐車場等）、バイク置場・自転車置場の整備」（https://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18/07.pdf）
竪穴区画とは、火災の際の避難経路になる区画の確保のために造られるものです。煙や炎を防げるものであり、病院・児童福祉施設・宿泊施設などでの設置が義務付けられています。しかし設置にはコストが必要となるため、住宅の構造を検討する必要もあるでしょう。
市街化調整区域における用途変更は、一般的に制限が厳しいものの、2016年の国土交通省の規制緩和により、一定の条件下では実現可能となりました。観光振興やコミュニティ施設のための古民家の利用などが、用途変更が許可される基準となっています。
