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用途変更を検討中の建築物オーナーであれば、「既存不適格」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。
自分の物件が既存不適格なのかどうかによって、用途変更にかかる費用や工数は変わります。既存不適格とはどのような物件を指すのか、既存不適格の物件を用途変更するためにはどうすればよいのかを知っておきましょう。
既存不適格と聞くと、何らかの法律に反している物件をイメージするでしょう。ただし、法律に適応していない物件は既存不適格と違反物件の二つに分かれます。既存不適格建築物と違反建築物とは何が異なるのでしょうか。
既存不適格建築物とは、新築として建てられた当時は適法だったが現在は法律に適していない物件を指します。これは、時代の流れとともに建築基準法などの法律の内容も変わり続けることが原因となる問題です。
例えば、建設当時は国が定める耐震基準をクリアしていたものの、建設後に耐震基準が変更されたために現行の基準を満たさなくなってしまった建築物などが既存不適格に該当します。
既存不適格建築物が竣工当時は適法であった建築物を指すのに対して、違反建築物は竣工時からすでに違法の建築物を意味します。違反建築物になるパターンは、大きく2つに分かれます。
まず、建築物の竣工時から既に建築基準法が定める基準を満たしていない場合です。具体的には、建築時に建築確認申請を怠っていた、竣工時に完了検査を受けていなかった若しくは受けたものの検査に通らずそのままにしていた等の建築物は違反建築物となります。
次に、竣工時には建築基準法に適していたものの、その後に違反建築物となる場合があります。これは、竣工後に用途変更や増築・改築を実施した建築物が、その際に必要な確認申請を行なっていなかった場合などが該当します。
既存不適格建築物は、諸事情により現行法に適さなくなってしまった建築物を指します。そのような既存不適格建築物は、手直しが必要なケースとそうでないケースに分かれるため、それぞれの基準を把握しましょう。
建築基準法では原則として、建築物の竣工時に建築確認済証を取得すること、つまり建築当時の法律に適応することを求めています。つまり、あくまで建築時は適法であった既存不適格建築物を居住や賃貸などの目的で使用し続けることは、建築基準法では問題ありません。
用途変更を含め、既存の建築物を増改築する場合は、増改築する時点での建築基準法が定める最新の基準を満たして工事を実施する必要があります。
そのため、現行法に適していない既存不適格建築物を用途変更する場合は、現行の関係法令で定められた規定を遵守しながら施工を実施しなければなりません。
既存不適格になった建築物を用途変更する際は、現行の建築関係法令の内容を確認した上で、それらの法令が定める基準を満たした施工を実施する必要があります。
法律は常に新しくなり、それに伴って建築物に求められる要件も変わり続けます。コンプライアンスに沿って用途変更するためにも、信頼できる建築士事務所を選ぶことが大切です。
