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建築物の既存不適合とは、その建築物が以前の建築基準や法令に準拠しているものの、新たな法律改正や基準変更の結果、現行の基準に合致していない状態を指します。一度建てられた建築物は容易に変更することが難しいため、新しい基準に適応させることが困難です。
そのため、建築基準法の改正により違反状態になってしまうといった例がよく見られます。既存不適格建築物の原因となるのは、主に以下の3つが考えられます。
建ぺい率は、土地の面積に対する建築物の建築面積の割合を示し、容積率は土地面積に対する建築物の容積の割合を示します。これらは適切な環境を確保するため、また近隣の建物と適切な距離を保つための規制として設定されています。
しかし、建ぺい率や容積率は都市計画の変更とともに割合が変わることがあります。そのため、過去の基準に基づいて建てられた建築物は、現在の基準を超えている可能性があります。
都市部の高層化が進む中、景観や日照権、風の流れなどの都市環境を守るために、建築物の高さに関する規制が設けられています。建築物の高さも、建ぺい率・容積率と同様に、基準が変更されることがあります。
現在の基準を超える高さで建設されている場合、その建物は既存不適格建築物に該当します。建て直す場合は同じ条件で建設することができず、現行の高さ制限に合わせる必要があります。
耐震基準は、建築物が地震の際に倒壊しないため、また、安全に避難する目的で設定されています。地震大国の日本では耐震基準は重要視されており、現在は耐震等級3の建物が増えてきました。
しかし、過去の耐震基準は現在よりも緩やかであったため、古い建築物は現在の基準を満たしていない可能性が高いです。特に、耐震基準が大きく変更された1981年以前に建てられた建物は、現行の耐震基準に準拠していない場合が多く、大きな地震が発生した際のリスクが高まります。
用途変更とは、建築物の利用目的を変えることを意味します。例えば、住宅からオフィスビルへ、物販店舗から飲食店舗に変更するときに用途変更の手続きが必要です。
そこで、用途変更するときに遡及対応をしなければいけないのか、疑問に思う人も多いでしょう。原則として、建築時の建築基準法に則るため、用途変更による遡及対応は必要ありません。
用途変更における遡及対応は原則必要ありませんが、一部例外があります。用途変更により遡及適用となるケースは、以下を確認してください。
上記に当てはまらない場合でも、遡及適用となるケースがあるため事前に確認が必要です。
用途変更による遡及適用には注意が必要です。場合によっては大きなコストが発生する可能性もあり、用途変更が難しくなることもあるでしょう。
既存不適合の条件や遡及適用の考え方を把握し、解決できない場合は専門家に相談することをおすすめします。
